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据theglobeandmail报道：2024年，Irena 从纽芬兰搬回多伦多。当时她40岁，已经自己经营生意大约8年，年收入达到六位数。因为她的业务覆盖加拿大各地，所以她一直有比较大的居住自由。
回到自己长大的多伦多后，她决定买下人生第一套房。但问题很快来了。虽然她收入不低，但作为一名自雇人士 + 单身买家，她既没有足够符合银行标准的收入记录，也没有足够存款，因此即使只是想买一套多伦多的一居室公寓，也很难拿到条件理想的贷款。
她没有放弃，而是直接改变了自己的财务安排。
为了拿到房贷，她先给自己“涨工资”
Irena 说：“作为一个企业主，我实际上必须先给自己加薪，这样才能有两年的平均收入记录，达到申请房贷的要求。”自雇人士申请房贷时，银行通常不会只看最近一个月或一年的收入，而往往会参考过去两年的平均收入。
这一点是她最开始没有预料到的。为了提高贷款资格，她把自己每年的工资提高了大约3万加元。然后等到有了银行需要的两年收入记录，再重新申请房贷。
在重新申请之前，她还把所有信用卡欠款全部还清。最终，她通过自己从小就使用的一家大型银行，拿到了3.85%的浮动利率房贷，贷款年限为30年。因为当时她的收入、投资和储蓄状况都比较健康，所以最终审批过程反而比较顺利。
53.2万买下市中心一房+书房，两卫公寓
2025年2月，Irena 最终买下了一套位于多伦多市中心的一房 + Den，两卫公寓。成交价为$532,000，而且这套房几乎还是新房。
更关键的是，她买入的价格比上一任业主当初购买时便宜了大约10万加元。她在情人节当天完成交房。她笑着说：“感觉真的很甜。这是送给我自己的一份情人节礼物。”
Irena 最终准备了$100,000 首付。其中一部分来自 First Home Savings Account，也就是首次购房储蓄账户 FHSA。
她分别在2024年和2025年向 FHSA 存钱。在买房前，她还把这笔资金投资在短期债券中，直到交房前才取出来。不过现在回头看，她最大的遗憾之一就是FHSA 开得太晚。
她说：“我真希望自己年轻的时候就知道，住在多伦多，如果未来想买第一套房，每年都应该尽早利用这个账户。我的朋友里没有人买房，我们以前也从来没有想过，年轻的时候应该早点把这个账户开起来。”
Irena 的首付里最大的一部分，其实来自一个很多普通上班族不太会遇到的渠道。这些年，她为了维持公司的运营，曾经多次把自己的私人资金借给自己的公司。这些钱主要用于支付员工工资、公司日常运营费用等。
等到公司经营状况改善，有能力偿还这些借款后，公司把这笔钱还给了她。她一共拿回了大约$70,000。随后，她把这笔钱直接放进了买房首付里。
她说：“就是这笔钱救了我。我终于能够买得起房，是因为公司把之前我借给公司的钱还给了我。”对 Irena 来说，这套房的意义并不只是“终于有地方住了”。
买房之后，她突然获得了一种以前租房时没有的融资工具，也就是HELOC房屋净值信用额度。房主可以用自己的房产净值作为抵押，从银行借钱。
因为背后有房产作担保，HELOC 的利率通常比普通无抵押信用额度低。Irena 很快就用上了。
她通过 HELOC借了10万加元，然后直接买下了自己公寓楼里的一个停车位。她说，在买房以前，因为自己没有可以抵押的资产，企业融资成本会更高。
而有了房产后，她说：“拥有自己的房产，让你可以和其他做生意的人站在同一个竞争水平上。”
Irena 在多伦多长大。她以前从来没有想过，自己最终会买一套公寓。但现在多伦多独立屋动辄上百万加元，所以真正买房时，她更加看重地点和实用性。
她的公寓离工作地点很近，所在社区交通也方便。此外，因为是比较新的楼，对她的过敏问题也更友好。她也很喜欢公寓维护工作少这一点。
Irena 并不认为这会是自己住一辈子的房子。但她把它看作一个重要的金融资产。既可以帮助她发展生意，也能为未来保留更多选择。
虽然她因为工作经常出差，但每次回来，她都觉得很安心。因为终于有了“一个真正属于我的安全空间和避风港。”以下是买房明细：
成交价：$532,000
首付：$100,000
家具：约$2,000
每月固定开销：
房贷：$2,150/月
房屋保险：$47.82/月
水电等 Utilities：$80–$120/月
地税：$485.50/月
Condo 管理费：$540/月
仅以上几项合计，每个月住房相关开销大约$3,300左右。
Irena 最后给出的建议是尽早开始存钱。尤其是尽可能提前规划 FHSA 等首次购房税务优惠账户。她说：“提前开始储蓄，这样才能充分利用各种税务优惠。”
来源：超级生活综合
