太惨! 女教师11年前卖房 如今竟要补交巨额税款! 还被CRA告上法庭!

据加拿大地产周刊综合报道:为了减少市场上的投机需求,帮助冷却房价增长,从2023年1月1日开始,加拿大新的反炒房政策即将生效。新的政策规定,如果屋主拥有房屋的时间少于12个月,那么屋主将不允许使用主要住宅豁免权,来规避卖房时的收益,卖房取得的收入将作为商业收入,100%纳税。除非有特殊情况,比方说死亡、残疾、离职和工作搬迁。

虽说这项政策还有一个多月才要实施,但是加拿大税务局(CRA)已经等不及了,正在通过走法律途径,揪出那些被认为是“炒房”的案例

在最近的一个案例中,就有一位安省的屋主中招。这名屋主在10多年前涉嫌炒房,如今被CRA给盯上了。

这名屋主是多伦多一名教师,在2011年、2015年和2016年这三年时间里,出售了4套房屋,因此这三年的年度报税被CRA重新评估。

这其中最有争议的,是2011年她在多伦多出售的一套房屋,CRA不仅认为屋主需要为卖房收益交税,还要对屋主的严重疏忽进行处罚

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这名屋主在法庭上解释称,从2010年到2014年,她与她现在的前夫经历了“动荡的关系”。她说这导致了断断续续的同居关系,两人最终在2015年分居并离婚。

屋主作证说,在2010年和2011年期间,她经常住在这套有争议的房子里,把房子当作是“躲避与她前夫激烈虐待关系的避难所”。所以她认为这套房子可以算是她的主要住所,于是当她在2011年卖掉它时,应该被免于征收资本利得税。

然而CRA对此却并不同意,CRA认为这套房产的购买以及处置方式是有“贸易性质”的,因此在出售时,应该被列为100%的应税商业收入

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CRA认为,纳税人从未将她的主要地址、雇主T4地址或其他邮寄地址改为这套房屋,因此CRA的立场是,屋主在相对较短的时间内完全重建这套房产后转卖,也就是所谓的“炒房”,以获得巨额利润。

法院研究了这起案件后,将对4个问题进行裁决:

1. 房屋的出售算不算贸易性质?

2. 如果房屋是资本财产,它是否是纳税人的主要住所,从而使收益免税?

3. 屋主在2011年的报税申报表上是否有虚假的描述,允许CRA重新超过常规的3年复审?

4. 纳税人在提交2011年的报税表时是否有严重的疏忽,从而要受到处罚?

在经过分析案件的事实情况后法官认为,屋主的行为几乎不符合通常“炒房”的模式。屋主是一名教师,而不是地产经纪,而且她有其他情况可以解释为什么要频繁卖房。

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在CRA的审计和档案记录中,已经记录清晰了关于这座房屋的买入和卖出。

最后,法官认为,综合各方面的情况,都让他们得出了这样的一个结论:这套房屋是作为资本财产获得的,而不是为了炒房

一旦法官确定该房屋是资本财产,下一个问题便是它是否可以被视为她当时的主要住所。法官注意到,这套房产从未被定期占用,而且除了强制性的水电费之外,并没有办法从其他额外证据中看出屋主地址的变化。

所以法官认为,这套房屋并不是屋主的主要住所,她需要为收益纳税

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由于屋主缺乏“细节和材料来合理地表明她的申报情况可能是正确的”,因此,CRA有权重开和重新评估2011年的税收,甚至可以超过正常的重新评估期。

最后,法官谈到了严重疏忽的问题,并得出结论认为,纳税人在申报时有她自己的立场,认为房屋就是她的主要住所,所以这不应该被认为是严重疏忽

所以最终,屋主这场和CRA的官司只能说打赢了一半,虽然说不用为了严重疏忽而交罚款,但是房子在10年前交易所获得的利润,如今还是要补交高额的税款。

 

加拿大房市一蹶不振!这群人最着急

据温村那些事儿综合报道:加拿大房市目临着不同挑战,伴随着央行的不断加息,令新买家对入市持观望态度,避免与近两年买房的新房主落得同一下场,被抵押贷款压垮。

同时,利率上升减缓也了房地产市场的活动,压低了房价。面对着一蹶不振的房市,最着急的可能是开发商和建筑商。近日,建筑业和土地开发协会(BILD)首席执行官Dave Wilkes表示,不断上升的利率正为大多数加拿大人带来了财务挑战。

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他呼吁联邦政府和金融机构监管办公室(OSFI)可以通过重新考虑或至少暂时中止抵押贷款压力测试,去帮助刚刚买房的新房主。而且,这也是一个强烈的住房信号。

目前,加拿大的压力测试或最低合格利率是要求首付款比例达到20%或以上的购屋者需要接受贷款压力测试,此压力测试采用加拿大银行的5年基准利率或客户的房屋贷款利率加上2%(以较高者为准)。

房贷压力测试于2016-2017年住房市场繁荣时期首次推出,目的是确保在利率上升的情况下,购房者有能力支付贷款,同时也为多伦多和温哥华狂热的市场降温。

疫情期间,加拿大人急于利用低利率,导致楼市炙热、地产交易激增。然而在央行不断加息后,现在公佈的五年期利率为 5.6%,因此购房者必须能够承受 7.6% 的利率,才能成功获得贷款。

然而,这对于那些在利率处于历史最低水平时购入新房和公寓的人来说,却是一个重大挑战。许多人在增加2%的压力测试后,为他们带来了贷款的障碍,在无法获得贷款的情况下,他们也只好放弃买房。

Wilkes认为,现在的房市需要一个强烈的信号,因为大家都在等待并想知道接下来房市将会发生什么变化。新的住宅项目可能会被推迟或延迟落成,这将会令原本已经供应量不足的住宅市场更加紧张。

随着潜在买家对房市采取观望态度,加上不断增加的新移民,可见加拿大对新住房的需求正在逐步增加,然而却正因为利率上升,使到这些潜在买家的购买意愿被压制。这种矛盾正反应在了暴涨中的租金上。

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他分析道,大多数经济学家一致认为,加息可能接近顶峰,而经济风暴乌云也会即将来临,所以暂时中止压力测试或者正是房市需要的信号。政府不需花费任何费用,只需通过消除这阻碍潜在买家的2%门槛,就可以帮助到在2020年至2022年之间购买新房的数十万加拿大人,成功让他们可以购置安乐窝。

此外,中止压力测试还可以帮助开发商和建筑商继续规划和建造住房,以应对居民在未来经济稳定时的住房需求。

近日,加拿大央行高级副行长罗杰斯 (Carolyn Rogers) 表示,在大流行期间,由于加拿大人争先恐后地利用低利率买房,房市活动蓬勃发展。现在,随着利率回升,压力开始浮现。

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加拿大央行的新研究发现,浮动利率抵押贷款目前约佔未偿还抵押贷款债务总额的三分之一,高于 2019 年底的约五分之一。四分之三的浮动利率抵押贷款有固定还款额。然而,当利率上升时,用于支付利息成本而非本金的部分会被调整。

如果每月利息费用超过每月抵押贷款还款额,借款人就会达到“触发利率”(trigger rate),此时他们可能需要增加每月还款额。央行估计达到此触发利率的加拿大抵押贷款的百分比为 13%。

自 3 月以来,加拿大央行已连续 6 次加息,开启了其历史上最快的货币政策紧缩周期之一。其关键利率已从 0.25% 上调至 3.75%,预计还会进一步上调。

罗杰斯表示,加拿大的高房价和债务负担是该系统存在多年的两个弱点。她称,现在利率也在上升,金融稳定面临的风险也在增加,但相信整个金融体系能够承受这段时期的压力,这要归功于抵押贷款压力测试等保障措施,确保加拿大人在利率上升时仍能继续负担得起购房费用。

对此,大家又是否认为这是一个令购房者受惠的好主意呢?

来源:加拿大地产周刊综合

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