据温哥华港湾综合报道:如果你拥有一处出租物业,购房的主要原因往往是为了获得稳定的租金收入,并希望未来能够通过升值获利。事实上,一些房东即使面对短期亏损也可以接受,因为他们预期长期的资本升值将弥补短期的现金流负数。
但值得注意的是,想要将出租亏损在税务上抵扣,前提是该物业必须是为了赚取收入而出租的。
一宗刚刚于上月裁定的税务案件中,一位纳税人试图在2020年和2021年报税时,申报其出租物业的亏损及高额法律费用,但加拿大税务局(CRA)驳回了这些抵扣申请,理由是该纳税人并没有“收入来源”,因此不符合扣税资格。
这位纳税人拥有三处出租物业,其中一处是在1996年以“纯粹为了投资获利”为目的购入的。
他的父母自1996年起即成为首批租户,双方签署了一份为期五年的租约,租金为每月900加元,外加水电费。租约于2001年届满后续签了一年,内容不变,此后虽无正式租约,但其父母仍按月支付相同金额。
2016年,纳税人的父亲去世,母亲继续居住于该物业。考虑到母亲仅能负担日常开销,纳税人从2016年至2020年2月她入住疗养院前,未再向母亲收取任何租金。
母亲搬出后,纳税人原计划重新出租该房产,着手清理家具并准备粉刷。但其兄弟姐妹提出异议,声称该房产实为其父母出资购入,仅因贷款问题而登记在纳税人名下。
因此,房产被法院登记“诉讼待决证书”(certificate of pending litigation),导致无法出租,至2023年仍处于空置状态。
纳税人为此支付了近12万加元的法律费用以捍卫所有权。
最终,2022年11月案件和解,法院记录显示,虽然纳税人在2020和2021年对该物业拥有合法产权,但其实是以信托形式为其父母持有。2023年4月,法院下令出售该物业,出售净收益用于其母亲的利益。
税务法庭需要裁定纳税人是否有权在2020和2021税年抵扣租金亏损及法律费用。
纳税人在庭上表示,1996年向父母收取的租金“符合当时市场价格”,尽管他承认租金仅能覆盖贷款和地税,自己多年持续申报亏损。他从未在20年间调整租金,并在父亲去世后出于“人道考虑”免收母亲租金。
法官引用了2002年加拿大最高法院的重要判例,该案废除了旧的“合理盈利预期”测试,认为如果一项活动没有个人目的且具备商业性质,即使产生亏损,相关开支也应允许扣除。
然而,在本案中,法官不认为纳税人真正意图通过该物业获利。
首先,租户为其父母,属于非独立第三方关系;其次,租金长达20年未调,并有连续4年未收任何租金。法官据此认定该安排的“真实目的”只是为了支付贷款和地税,而非通过出租盈利。
因此,法官判定纳税人在相关税年并无“经营或财产的收入来源”,不能申报亏损。
关于法律费用部分,法官指出《所得税法》仅允许为获得收入而产生的费用在报税中抵扣,而既然该物业并无收入来源,则这笔法律费用亦不得扣除。
法官进一步指出,即使物业有收入来源,该法律费用也属于“个人或生活费用”,因其本质上源自家庭遗产纠纷,类似遗产诉讼,与收入无关,因此不可作为扣税项。
来源:温哥华港湾综合