亏惨! 房子租给父母20年不涨租, 加拿大男子申报亏损, 却被税局打脸

据温哥华港湾综合报道：如果你拥有一处出租物业，购房的主要原因往往是为了获得稳定的租金收入，并希望未来能够通过升值获利。事实上，一些房东即使面对短期亏损也可以接受，因为他们预期长期的资本升值将弥补短期的现金流负数。

但值得注意的是，想要将出租亏损在税务上抵扣，前提是该物业必须是为了赚取收入而出租的。

一宗刚刚于上月裁定的税务案件中，一位纳税人试图在2020年和2021年报税时，申报其出租物业的亏损及高额法律费用，但加拿大税务局（CRA）驳回了这些抵扣申请，理由是该纳税人并没有“收入来源”，因此不符合扣税资格。

这位纳税人拥有三处出租物业，其中一处是在1996年以“纯粹为了投资获利”为目的购入的。

他的父母自1996年起即成为首批租户，双方签署了一份为期五年的租约，租金为每月900加元，外加水电费。租约于2001年届满后续签了一年，内容不变，此后虽无正式租约，但其父母仍按月支付相同金额。

2016年，纳税人的父亲去世，母亲继续居住于该物业。考虑到母亲仅能负担日常开销，纳税人从2016年至2020年2月她入住疗养院前，未再向母亲收取任何租金。

母亲搬出后，纳税人原计划重新出租该房产，着手清理家具并准备粉刷。但其兄弟姐妹提出异议，声称该房产实为其父母出资购入，仅因贷款问题而登记在纳税人名下。

因此，房产被法院登记“诉讼待决证书”（certificate of pending litigation），导致无法出租，至2023年仍处于空置状态。

纳税人为此支付了近12万加元的法律费用以捍卫所有权。

最终，2022年11月案件和解，法院记录显示，虽然纳税人在2020和2021年对该物业拥有合法产权，但其实是以信托形式为其父母持有。2023年4月，法院下令出售该物业，出售净收益用于其母亲的利益。

税务法庭需要裁定纳税人是否有权在2020和2021税年抵扣租金亏损及法律费用。

纳税人在庭上表示，1996年向父母收取的租金“符合当时市场价格”，尽管他承认租金仅能覆盖贷款和地税，自己多年持续申报亏损。他从未在20年间调整租金，并在父亲去世后出于“人道考虑”免收母亲租金。

法官引用了2002年加拿大最高法院的重要判例，该案废除了旧的“合理盈利预期”测试，认为如果一项活动没有个人目的且具备商业性质，即使产生亏损，相关开支也应允许扣除。

然而，在本案中，法官不认为纳税人真正意图通过该物业获利。

首先，租户为其父母，属于非独立第三方关系；其次，租金长达20年未调，并有连续4年未收任何租金。法官据此认定该安排的“真实目的”只是为了支付贷款和地税，而非通过出租盈利。

因此，法官判定纳税人在相关税年并无“经营或财产的收入来源”，不能申报亏损。

关于法律费用部分，法官指出《所得税法》仅允许为获得收入而产生的费用在报税中抵扣，而既然该物业并无收入来源，则这笔法律费用亦不得扣除。

法官进一步指出，即使物业有收入来源，该法律费用也属于“个人或生活费用”，因其本质上源自家庭遗产纠纷，类似遗产诉讼，与收入无关，因此不可作为扣税项。

来源：温哥华港湾综合