列治文公寓业主求问：改装热泵和空调被罚$1.2万！怎么做才能合规？

据the province报道：连日来持续的高温，让不少人感慨温哥华的夏天终于来到的同时，也有了尽快装个空调清凉度夏的想法，尤其是省府还提供高达$16000元的安装补贴。

然而，最近一位列治文居民因在公寓阳台安装热泵空调被物业罚超过$11000元的新闻，让不少共管物业（公寓和城市屋）的住户对自己是否能合法合规地顺利安装新型节能暖通设备产生疑问。

先来回顾一下为何这位列治文居民会被罚款。

2021年，Sina Shakibaei在公寓露台上装了一台热泵空调设备。2022年9月，物业公司致信Shakibaei，称他的空调设备损坏了建筑围护结构，并违反了物业相关规定，要求其在一周内拆除设备，否则每周将罚款$200元。

但是，Shakibaei称自己得到了前业主委员会主席和前物业经理的同意，因而一直未拆除设备。

于是，从2022年11月开始到2023年12月,Shakibaei的累计罚金总额达到$11,600元。

Shakibaei就这起与物业的纠纷向BC省民事调解法庭（CRT)进行裁决。经过审裁，6月18日，CRT认定Shakibaei安装空调的许可无效，因为当时的业主委员会会议没有达到法定人数。

同时,CRT认为物业对Shakibaei的罚款过于严厉，裁定他只需支付$2600元罚款，而不是原先的$11600元。

那么，共管物业的业主如果要装热泵空调要占用公共部位，怎么才能避免物业罚款呢？

为此，BC共管物业业主协会（Condominium Home Owners Association）的执行总裁Tony Gioventu给出了他的建议，他表示，避免物业罚款需要完全依照物业章程和规定，在具体改装过程中可以参照以下几方面先进行自查。

 

改装位置的关键性

如果改装仅涉及限定共同财产（limited common property，LCP），解决方案相对简单。

限定共同财产是指定供一个单元业主或多个单元业主专用的公共财产，比如某单元自用的阳台和独用的车位。

业主委员会可以通过修改章程，确保任何安装或改装了热泵的物业单元将负责所有相关的维护、维修和保险义务。

然而，如果改装位于共同财产（Common property）上，解决问题的步骤会比较复杂。在公寓中，共同财产通常包括走廊、电梯、娱乐设施和建筑物外部，例如屋顶。

首先，需要进行测量以确定位置，并将该区域指定为限定共同财产并修改章程，以确保后续的业主对这些限定共同财产负责。

然后，业主委员会通常会与现在的业主签订改建协议，以确保他们的改建符合章程的规定；不过，如果改装位于公共财产上，独占使用的期限通常仅限于1年期。

技术合规的重要性

无论改装位置如何，确保安装的技术合规性是关键。大多数情况下，城市屋或公寓大楼的外部被视为共同财产。业主委员会有权获取所有与热泵安装相关的技术细节，以确保安装符合安全和技术标准。阅读并理解物业的章程是确保业主委员正确执行其职责的基础。

电力规划报告的要求

除了与业主签订改建协议外，对于位于大温的共管物业业主委员会来说，还必须在2026年12月31日之前完成电力规划报告（Electric Planning Report）。

尤其是对于城市屋或者共管独立屋来说，如果安装的热泵不是取代原来的电加热设备而是取代燃气炉，整个物业很容易受到电力容量的影响。再加上如果物业小区内加装了电车充电桩，对电力容量的影响更加显著。

最后要多说一句，由于不同的业主委员会在使用、章程、位置、气候、物业计划、建设、年龄和设计等方面也都有着显著差异，所以谋定而后动是必要的。希望大家都能顺利改装，清凉一夏。

来源：温房网综合the province 等