香港山顶豪宅纷纷腰斩贱卖！接盘侠爽歪了

据彭博社近日报道，香港房地产困境现在已经蔓延到人口中最富有的精英阶层，富豪们纷纷开始打折出售豪宅套现。低调的房地产开发商何崇本（Ho Shung Pun）家族近日售出3套山顶豪宅，总价8.6亿港元（约合1.1亿美元）。

据消息人士称，位于山顶道99-103号的这3栋豪宅以每平方英尺约6万港元的价格售出。每间豪宅均设有私人露台和游泳池。

（Google图片）

这是该家族一个月内的第二笔大交易。

两周前，何氏家族刚刚以11亿港元（约合1.41亿美元）的价格，打包出售了山顶种植园路46号ABCD共4套联排别墅，创下了政府今年早些时候取消房地产限制以来的最大单笔交易。

4所房屋的面积各在4060至4432平方英尺之间，成交价格只相当于市场价格的65%。

促成这笔交易的Savills地产公司香港、澳门和大中华区首席执行官Raymond Lee表示，买家已经支付了5500万港元，即销售价格的5%，作为购买的初始定金。

交易价格约为每平方英尺6.5万港元，比2017年香港房地产市场高峰期的估值低了约50%。

Lee拒绝透露买家的姓名，只表示买家是有经济实力的当地人，以现金方式支付了定金，并将于8月8日完成交易。

但据最新报道，植园路46号的买家是香港“玻璃大王”伯恩光学（Biel Crystal）的创始人杨建文（Yeung Kin-man ）及他太太林惠英（ Lam Wai-ying）。

一位房地产经纪人表示，种植园路沿线住宅物业的当前市场价值约为每平方英尺10万港元。位于种植园路51号的一栋3221平方英尺的房子目前正以3.4亿港元的价格求售，约合每平方英尺10.5万港元。

 

贱卖豪宅为还债

消息人士称，出售植园路46号这4处房产的收益将用来偿还于2025年1月到期的16亿港元私人贷款。

土地注册处的文件显示，山顶道和种植园路的房产，都被抵押给了Serica Agency Ltd.。

年逾80的何崇本曾是香港理工大学的数学教授。成立于1955年的九龙投资公司是其家族企业。该公司的房地产投资组合包括位于清水湾的波托菲诺别墅和波托菲诺豪华公寓，以及旺角的一栋12层商业建筑。

一份证券交易所文件显示，何氏家族于1月17日从香港上市的Termbray Industries International的全资子公司X8 Finance获得了为期一年的8500万港元贷款——在提款的前两个月年利率为29%，此后为18%，使用另一笔家族资产作为抵押品。

这笔贷款用于为2023年6月开出的4400万港元贷款进行再融资，该贷款第一个月的年利率为25%，此后为13%。

何氏家族遭遇流动性压力后，于2023年2月将种植园路46号的4套联排别墅放盘出售。Savills Lee认为，何氏家族的出售给香港的其他豪宅带来了下行压力。

香港楼市陷入低迷

2月份取消印花税后，市场曾短暂回暖。

但这波反弹也只是昙花一现。在供应过剩和高利率的情况下，不论是准备自住的买家还是投资者，都选择观望。开发商不得不将价格下调高达30%以吸引买家。

与此同时，经济衰退的影响已经伤害到香港的精英阶层，一些曾经求助于私人信贷市场进行融资去的开发商和富裕家庭，更是深陷困境。

据私募基金数据公司Preqin称，包括香港和中国大陆在内的亚太地区的私人信贷资产类别在2022年达到了813亿美元，预计到2027年将超过1000亿美元。

随着经济放缓、利率保持高位和物业价值下降，一些业主开始面临财务压力。

根据CBRE集团的数据，仅在住宅领域，今年上半年价值超过1000万美元的高端物业交易中，约有75%的卖家涉及财务压力。

CBRE香港资本市场负责人Reeves Yan表示：“过去15年，香港的家族企业业主很少考虑出售房产。”

以前只有开发商在进行交易时会出售豪宅。“但现在有很多中小型家族业主在出售，因为他们面临了巨大的财务压力。”

何氏家族卖房还债并非个案

今年早些时候，Savills挂牌的山顶Lugard路25-26号A&B栋豪宅售价为8.38亿港元，约每平方英尺7.2万港元，与市场价格相比有35%的折扣。

已故零售巨头邓成波的家族，自2020年以来一直试图出售价值数十亿美元的房地产。今年，接管人查封了邓家至少8处物业，包括一个购物中心和一家酒店，并在5月以60%的亏损出售了一处店面。

已故工业巨头林百欣家族经营的丽新发展有限公司正在出售从住宅到零售和商业的物业。今年4月，该集团以约1.546亿港元的亏损出售了AIA中环办公室的10%股份。净收益用于偿还银行贷款和提供营运资金。

由前香港电视广播有限公司主席陈国强创立的开发商德祥地产集团有限公司，在4月以400万港元的亏损出售了美国银行大厦的第30层，以偿还贷款。

这些销售对本就低迷的香港房地产市场造成了更大的压力。

由于本地货币与美元挂钩，香港的利率跟随美国。随着美国联邦储备委员会不急于降息，房主可能面临超过5%的借贷利率，高于香港通常的3%租金收益率。

可以想象，如果这种情况持续更久，越来越多的业主将面临困难，其中一些可能会拖欠利息，面临现金流问题，被迫出售的房产会越来越多。

但凡事都有两面性。有“割肉”的，就有“捡漏”的。

对于豪宅的销售，买家通常是寻找深度折扣的高净值人士，包括一些今年在香港领导了顶级交易的内地人士。

5月，一位买家以略高于此前估值一半的价格，买下了恒大集团创始人许家印以前的豪宅。本周早些时候，寿臣山15号的一处豪宅以7.17亿港元售出，成为今年最大的交易之一。

可以想见，未来一段时间，可能是业主的严冬，同时也是有实力的“抄底”买家进入香港高端房地产市场的良机。

来源：温房网综合Bloomberg、South China Morning Post等