重磅!加拿大严打炒房逃税!CRA穷追猛打,讨11年前卖房税!

据温哥华港湾综合报道:在加拿大有买卖过房产的朋友们应该都知道,业主如果以主要居所(principal residence)的方式来出售物业,将可以获得豁免资本利得税。然而政府对于“主要居所”的定义却一直未有明确的指引,因此在实行免税的过程中一直存在灰色地带。以往因为这个漏洞而被CRA调查、追税甚至罚款的例子一直屡见不鲜。

最近多伦多的一位女士就遇到这样的问题,需要与CRA对簿公堂。而法院近日也对案件作出了裁决。

这位女士在2011、2015和2016分别出售了四处房产,CRA因此对她这三个年度的纳税年度的记录进行重新审查。

其中最具争议的是她在2011年在多伦多卖出的一处房产,因为CRA对该房产的追查已经超出了正常的三年重新评估期,同时还以严重过失为由对这位女士处以罚款。

这位女士否认指控,她指自己从2010年到2014年,一直与前夫处于“混乱的关系”,经历多次分分合合,最终二人在2015年分居和离婚。

而且她在2010年和2011年期间经常出现在这所房子里,把这所房子当作逃避争吵和被前夫虐待的避难所,所以她认为这所房子是她的主要住所,应该可以免缴资本利得税。

然而CRA不接纳她的说法,认为该房产的收购和处置属于“贸易性质”,因此其出售应归类为 100% 的应税业务收入。

由于这位女士从来没有在主要地址、雇主 T4 表格地址或其他邮寄地址登记过这处物业,而且又在重建房子后,短时间内转卖,从而获得巨额利润,因此CRA认为这是炒房行为。

税务法庭在分析了案件的事实和情况后,法官认为这位女士“几乎不符合通常的‘炒房’的事实模式。”

法官指,这位女士是一名教师,而非房地产经纪人,并接纳她的说法,认为她持有该房产的时间短是与她在婚姻中的处境有关。

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而且早在CRA进行审计期间,这位女士已经就其婚姻关系以及她如何在该处房产“来来去去”进行过描述,也在文件中详细列明过。

在考虑到财产的性质、持有房产的时间长短以及她此前没有频繁地进行房地产交易。加上她的工作又与房产不相关、且没有动机。最重要的一点,就是她决定出售房产是基于她当时的处境而作出的。

所以法官最终裁定,该房产是作为资本财产(capital property)购买的,而不是为了炒房。

对于物业是否这位女士的主要居所,法官就认为,该物业从未被正常占用,并且“除了强制性公用事业外,没有任何可识别的地址变更、永久标志或者其他家庭开支和生活痕迹。”因此,法官裁定该房产不是这位女士的主要居所,售出后的收益需要纳税。

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而对于CRA所指,这位女士是出于“疏忽、粗心或故意”而没有对房产出售进行申报。但女士却认为房产是属于自己的主要居所,认为所得的收益应该被免税,所以没有申报。

对此,法官认为她在税务申报文件中,没有任何“细节和证据去合理地证明她的判断是正确的”,因此法官认为CRA有权对她在2011纳税年度的记录进行重新审查,即使已经超过正常的3年重审期。

但对于这位女士在提交2011年税务申报时是否存在严重疏忽,并应当因此被罚款方面,法官认可了她的说法,认为她在2011年时是基于她认为该房产是她的主要居所,所以未有作出申报,因此不属于严重疏忽。

这次判决可谓是各赢一半,但何以CRA会如此兴师动众,对超过正常的3年重审期的记录进行审计呢?原因其实是CRA的税款损失太多了。

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CRA一份报告中的数据显示,仅2014-2018年,加拿大联邦政府每年平均损失了220亿元的未缴税款。而随着时间的推移和房价的高企,这个数字只会水涨船高。

据悉,为了查处涉及房地产交易的逃税骗税行为,税局使用了大数据调查,用最为先进的风险评估工具、分析手段和第三方的数据资料,筛选出逃税可能性较高的买家,并对其报税资料进行核查,如果发现有房主出现下面的几种行为,则将他们列为重点审查对象:

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1、炒房者(Property flippers)

也就是经常转卖房屋以获取财富,却没有真实地向税局报告收入。

2、未申报资本收益(Unreported capital gains)

出售房屋却未向税局申报收入,这种情况下,即便不涉及欠税,也是很难逃过税局审查的。

3、未申报海外资产(Unreported worldwide income)

房主有来自国外的现金,并没有向税局通报来源。

4、出售新房或翻修房未缴货劳税(GST/HST)

二手房重售时可免缴货劳税,但是从开发商那里购买的新房,或是全面翻修的房屋,在出售时必须要缴货劳税,否则是逃税行为。

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5、生活方式与收入不相符:

这个在大温还是不少见的,房主收入很低,但却出入豪宅开豪车,一旦被CRA发现,必定遭到严格审查。

这项查税的计划虽然启动于2015年,但大部分审查行动在近几年才开始执行。随着加拿大房地产投资活动激增,这或许将导致CRA展开更大范围的审计和追缴行动。

而且从明年元旦起,加拿大新法例将规定业主如拥有物业的时间不足12个月,将不得以主要居所的方式来出售物业,从而豁免资本利得税。不过新税法允许某些例外情况,诸如死亡、残疾、离职和工作搬迁等。

在加拿大,有不少人都热衷于房地产投资,同时拥有不止一套房产。在这种情况下,“主要居所”的资本利得税豁免自然成为一个敏感议题,也是CRA重点盯防的对象。

所以房主们记得要做好税务规划,或者咨询专业人士,以保障自身利益,避免不必要的麻烦。

来源:温哥华港湾综合

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