温西老房子估价飙涨539%！这座近100岁建筑的业主却不干了

据Vancouver Sun报道：通常情况下，土地价值会随时间增长，而其上的建筑物则相反，随着时间推移价值会下降。然而，在温哥华的Kerrisdale社区，情况似乎出现了反转。

一座将近100岁的老建筑，估价在一年之内突然翻了五番，这让业主Linda Hudson感到非常苦恼。

 

房产增值539%，家族生意遭遇房地产税挑战

Linda Hudson是她家族内经营Kerrisdale Cameras相机店的第三代。这栋她家族拥有的建筑物自1961年以来一直是Kerrisdale Village社区West 41st Avenue上的一座标志性建筑。

对于资产价值每年增长500%的业主来说，大多数人都会感到高兴。然而，对于Hudson来说，这并不是一只热门股票、一件有价值的艺术品或其他她可以轻松出售的东西。

她的资产突然飙升的唯一实质性结果就是更高的房地产税账单。

BC省评估清单显示，她的房产建筑物——一座仅有1.5层的已有96年历史的建筑，设有街道店面和楼上的办公室——去年的评估为15.5万元，今年则为99.1万元。这是一个539%的增长。

Hudson已经在税务服务和软件提供商Ryan的负责人兼区域经理Paul Sullivan的帮助下提出了上诉。

如果评估保持不变，Sullivan估计Hudson的地产税账单可能会增加超过13,000元——从每年约36,000元增加到超过49,000元。

根据照相店的利润率，Sullivan估计，Hudson可能需要创造数十万元的新收入，以覆盖增加的地产税账单，然后才能见到一分利润。

图源：Google Maps，下同

 

房屋估价陡增原因：租金和资本化率大增

在温哥华，人们经常将小生意的摧毁归咎于火爆的房地产市场和不断飙升的地产税。自2015年以来，当地已经实施了一项“土地评估均值化”计划（land assessment averaging），为“热点”房地产在土地价值大幅增长时提供临时税收减免。

但是Sullivan表示，土地均值化计划对Kerrisdale Cameras没有任何帮助，因为这个案例里，增长的是建筑价值，而不是土地价值，目前并没有“建筑评估均值化”计划。

事实上，该房产的土地价值在五年内下降了约35%——从2019年的530万元降至今年的350万元——但与此同时，建筑价值在同一时期飙升了14,000%，从6,800元增至99.1万元。

Sullivan表示，上诉将围绕复杂的概念进行辩论。基本上，他的论点是，省评估局在计算Kerrisdale Cameras房产的市场租金（market rent）和其资本化率（capitalization rate）时出现了错误。资本化率，用于估算投资者在房地产上的潜在回报率（potential rate of return）。一般来说，资本化率越高，风险和回报就越大。

“他们认为这座建筑的经济贡献因为租金和资本化率的增长而大幅增加。对此，我只能说，他们错了，”Sullivan说。

 

大温其他地区也有类似情况，但没这么夸张

Sullivan在处理财产评估上已经有32年的经验，他说他在整个职业生涯中偶尔见过建筑价值评估出现连年增长，但是，“我们通常看到价格匀速变动”。

Kerrisdale Village的其他一些商店今年也经历了其老建筑估值的飙升。省评估记录显示，街对面的肉店的建筑价值在一年内翻了一番多，而土地价值下降。同样情况也发生在这个街区尽头的鞋店（该社区最古老的商店之一），以及一家甜品店和行李店的建筑上。

Sullivan的公司今年处理了数千个上诉案件，比去年增加了50%，他们发现在本拿比、兰里、素里和列治文等地的一些工业地产评估中出现了不寻常的激增。

但是他没有听说过其他商业区像Kerrisdale这样，建筑价值评估大幅上涨。温哥华西区或东区，或其他城市的购物街上都没有听说过这种现象。

Sullivan说：“在商业纳税人之间分配税收时，看到小范围的剧烈变化是不寻常的。这绝对是一个谜。”

 

市区办公楼市场不景气，间接催高Kerrisdale

评估财产是复杂的，但官员们表示该过程在整个省内都是一致的。

影响税收账单的一个关键因素是一个房产的评估相对于其所在司法辖区内同一类别其他房产的变化。比如——

• • 如果您的住宅房产价值增长了50%，而您所在城市的每个其他住宅房产的价值增长了75%，那么您的财产税应该会下降；
  • 如果您的商业房产价值保持稳定，而同类别的其他房产下跌，那么您的税可能会上涨。

一些Kerrisdale商业业主的房地产税上涨可能与市区办公空间市场的不景气有关，据省评估估价员Bryan Murao说。

办公空间需求的减弱已经拖累了整个商业房产类别，Murao表示，这导致温哥华商业房产价值今年总体下降了7.4%。

“看到负7.4%的情况有点独特，我认为这在很大程度上与温哥华特定市场部分有关。”Murao说。

办公楼和Kerrisdale Cameras这样的老建筑中的小型社区零售商都属于同一房产类别，即第6类商业房产。这意味着如果办公市场在同一时间下降，而市场显示这些小商店的价值仍在保持，那么这将对零售商的房地产税产生上升压力。

“温哥华有很多办公楼，我们知道办公市场并不好，这会拉低您的第6类商业平均水平。而零售市场尽管在实体市场最近面临挑战，但仍然不错。您看到这种自然的税收负担转移，这只是在第6类别中拥有所有这些房产类型的自然结果。”

Murao表示，根据Kerrisdale及其周边地区的2023年市场活动，省评估局得出结论：“这些建筑物的经济寿命比我们之前认为的要长。”

然而，Murao承认：“这对房产所有者来说并不一定是一种好处。”

Derek Holloway曾在省评估局工作28年，后来于2016年退休时是一名高级估价师，目前仍然处理一些评估上诉案件，但他与Kerrisdale Cameras无关。

不过，根据他对文件的初步审查，Holloway说：“我只能笑一笑——是的，在建筑物重建之前，这个房子有持有收入（holding income），但它并不能反映出近百万元的建筑价值。这可能只有一小部分才是合适的。”

“土地价值可能是总价值的绝大部分，因此笨拙地增加建筑价值是不明智的，”Holloway说。“在我看来，这只是非常糟糕的评估。你可以引用我的话。”

来源：凤凰加拿大综合