华人业主懵了!被Strata罚款3800刀!法官霸气:全给我退!为啥?

据温村那些事儿综合报道:住公寓规矩多。一收到Strata的罚款单,业主懵了:“物管公司Strata也能罚款?凭啥?”凭Bylaw。厚厚一本Bylaw,平时没人翻,翻也不见得能懂。大多数业主就“这点小钱算了”。

温哥华一华人小哥把自家门锁换了,Strata罚款单雪片般飞来,滚雪球到了3800刀,该小伙不肯“算了”,把Strata告到法庭。最近判了:罚款取消,利息取消,连诉讼费都要喊Strata拿出来。为啥?

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换锁换来3800刀罚款单

小赵搬进新公寓,生活挺满意,就是看房门的锁有点不顺眼,于是动手能力强的小赵哐哐哐,自费安了一把新的。

Strata横看竖看,发现这门锁和其它单元门锁都不配,怎么看怎么不协调。

于是2020年3月5日,Strata寄封信给小赵,大意是:“Bylaw某条某款说了,如果业主对公共区域有任何改动,都要经过Strata的书面允许。否则就是200刀的罚款,每7天200刀。必须在2020年3月19日之前把锁换回来,否则Strata将采取进一步行动。”

小赵一看:“Strata管到我自己的房门了,哪有这样的道理?”

3月20日,Strata寄出一份罚款单,通知小赵,罚款200刀。小赵不理。5月15日,又是200刀。5月26日,再来200刀,而且Strata说了:不把锁换回来就一直罚款,每7天200刀。

 

欠着罚款,Strata有啥办法?

有的业主会暗自嘀咕:“罚款我不交,Strata能拿我有啥办法?”

啥办法,等你卖房子的时候就知道了。给卖家办产权过户的律师会去找Strata,要一个Form F,证明你没欠物管费也没欠罚款。

所以跑得了和尚跑不了庙,罚款在卖房时等你。不交这钱,你的房子就卖不了。

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这是省政府网站对Form F的说明

雪球滚到了3800刀时,9月21日,小赵说,自己已经动手把锁换了回去,建议Strata罚款就算了。

Strata表示不能算,于是小赵心不甘情不愿地交完了罚款,接着一张诉状把Strata告上民事仲裁庭 ( CRT,Civil Resolution Tribunal)。这法庭负责解决Strata的各种诉讼,还有其它小额的民事纠纷。

2020年,有个北温华人女业主把自家房子出租做Airbnb,Strata罚款她不交。最后法官命令卖房还债。下令卖房的也正是这个法庭。

 

Strata写漏了一句话

小赵站法庭这头,Strata的一个委员站那头。

委员把Bylaw倒背如流:这个公寓的Bylaw规定了,要改公共空间,必须要有Strata的书面批准。Bylaw也规定了,如果不批准就改,200刀罚款。Bylaw同样规定了,如果这行为是持续的,那么200刀可以是每7天一次。

小赵捡起同一条Bylaw 砸回去:这本厚厚的Bylaw中,哦,是有这么一条,但这Bylaw说是CP公共空间(common property)不能改。我的门,我的锁,怎么会是公共空间,难道门朝外就变成了公共?

法官对“到底门锁是不是公共空间”不置一词,先问:“Strata的罚款信,拿出来看看?”

小赵拿出一堆通知罚款的信件。法官一句句地仔细读。总之,Strata说,“要进一步行动”,但没说到底啥是进一步行动。只说小赵可以申请hearing,14天之内不申请hearing,那就要做出决定了。但,要做的决定是啥,信里也没说。

法官提出了个大家都没想到的问题:“怎么这信里,没说正在考虑罚款?

旁听群众都蒙了:罚款不是明摆着的吗?Strata除了用Bylaw罚款还能做啥,还用得专门说一句在“考虑”?法官不肯放过这句话。

法官在卑诗省上诉法院的案例库中一顿翻,翻出来一个案例:卑诗省有两母女,被Strata罚款不肯交。后来母亲去世了,女儿想要卖房子,一看,Strata记了一本账,这房子欠了9000多刀罚款,不交就卖不掉。2010年女儿把Strata给告了。法院把Strata发出的信件拿来一审查,把历年的罚款一起取消了。“Strata没有给业主公平的通知。”Strata不服,上诉到上诉法院,2016年上诉法院的判决仍然站业主:“没给业主公平的通知,罚款统统不算。”

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卑诗省上诉法院这个判决一拿出来,法庭顿时安静了。谁也没法找出更权威的案例了,任凭哪个Strata也不想去打几年的官司,打到哪里法官都要按照这个判例办。

原来,公寓的Bylaw上面还有法律管着。卑诗省的Strata Property Act规定了:Strata的罚款,得先通知业主细节,先让业主有合理的答复时间,还得告诉业主“我们正在考虑对你罚款”,也要告诉业主,你可以申请Strata来个听证会。

现在Strata发给小赵通知是把其它三句都说到了。但,就少了这句“我们正在考虑对你罚款”。

北美警察逮捕人时要念“米兰达”警告(Miranda Warning),少念一句,被告人的律师就会送这个警察上热搜。

就因为这家Strata的罚款通知少写了一句——

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2021年10月21日,法官下了判决:“Strata的罚款通知不符合SPA(Strata Property Act,共管公寓法),所以罚款信无效,以后的每次罚款信,都无效。我没必要去判断到底小赵的房门算不算公共空间。我判决,Strata退还罚款,取消利息,还该按照《法院命令利息法》给小赵所交罚款4%的利息,另外,小赵支付了225块钱诉讼费,这钱也得Strata付。休庭! ”

小赵的官司,看上去赢得小小的——交了3800刀的罚款,法官喊Strata连本带诉讼费给4042刀。但对其他公寓业主,这参考价值是大大的——Bylaw也有法律管,Strata要罚款,四句话少了哪句都不行。

不说了,作者回家翻罚款单去了。(文中人物系化名)

来源:温村那些事儿综合

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