BC省府“砸了自己的脚”！大量房产带限制性契约不允许拆分，居民借此硬杠

据温哥华太阳报报道：BC省府强制实行44号法案在独立屋地块允许拆分增建多户住宅后，在处理房屋契约的时候接连遇到障碍。部分独立屋地块附带了”限制性契约”，不允许在地块上随意拆分建造小单元房。

这些契约大多数立于数十年前，立约的公司早已难寻踪迹，BC省最高法院已经接到了好几个诉状要求撤销契约中的限制性条款。另外，还有很多居民，借由这些限制性契约对抗政府对住房密度的无限制追求，主张限制政府的过多干预和社区分裂。

 

“拯救Brentwood Park”，不要无限扩张 

在北本拿比的Brentwood Park社区，几处位于Southlawn Drive上的20世纪50年代独立屋正在挂牌出售。

这些房屋的面积大约为2,500平方英尺，估值刚刚超过210万加元，而挂牌价格大约为430万加元。房源信息鼓励潜在买家想象这些房产的重新开发潜力。

“新的省级立法允许建造高达八层的多户住宅，”房源信息中写道。

但其中有一个问题。这些房产的土地所有权上有一项限制性契约，注册于20世纪50年代，该契约规定只能在该地块上建造单户住宅。

Brentwood Park。图源：谷歌地图

根据一个社区组织的说法，该地区有超过400个地块被认为有这样的契约，该组织正利用这些限制来抵制旨在增加密度的省级住房政策，这些政策试图在以前划为单户住宅的区域内增加住房密度。

在“拯救Brentwood Park”的口号下，这些房主表示，政府的政策代表了“过度干预”，将“造成社区分裂”和“无限制的密度增加”。

“这些是我们土地契约中的资产，我们不应该为捍卫它们感到羞耻，因为我们为它们付出了代价，”居民Edward Pereira说，他正在帮助领导这一行动。

目前尚不清楚整个大温哥华地区以及省内其他地方有多少这样的契约。

退休房地产律师、前BC省公证人协会总法律顾问Ron Usher表示，可能有数千份土地所有权文件上带有所谓的“法定建筑方案”和限制性契约，这些契约可以追溯到20世纪50年代和60年代，当时的建筑商和开发商在距离市中心较远的地方建造了住宅分区。

为了使这些社区对希望居住在统一环境中的买家更具吸引力，开发商使用契约规定了只能在这些地块上建造特定规模或类型的房屋。

该省表示，新的立法强制市政府改变其分区条例，以允许在单户住宅地块上建造更多住房单元，这并不会取代限制性契约，但他们正在研究这一问题。

专家表示，省政府有权出台立法或其他机制来推翻与新分区法规不一致的限制性契约。但随着选举临近，这种做法可能会疏远部分选民。

“在几个月后的选举前，这是不是剥夺财产权的好时机？”Usher问道。

图源：SaveBrentwoodPark

 

社区团体依靠一纸泛黄契约对抗44号法案

本拿比的Brentwood Park地区靠近Brentwood镇中心购物中心和一个轻轨站。

“拯救Brentwood Park”运动始于去年，回应的是47号法案，该法案要求市政府允许在距离交通枢纽400到800米的单户住宅地块上建造小型公寓楼。

“本拿比是个例外，多年来一直在增加交通周边的密度，”在该社区居住了22年的Pereira说。“这里有两条交通线路和四个镇中心规划。自2017年以来，已经建了30座高楼，另外在Holden和Gilmore两个轻轨站之间还有70座在筹备中。这相当激进。”

该团体发起了一项请愿，要求豁免交通导向开发法案，并得到了本拿比市议会的支持。但这一请求被住房部长拒绝。

随后，该团体将注意力转向了44号法案，该法案要求市政府在7月1日前修改法规，以允许在单户住宅和双拼住宅地块上建造多户住宅。

Pereira表示，自从去年冬天立法通过后，甚至在市政府改变分区法规之前，房地产经纪人和开发商就涌向了该社区寻找买家和卖家。

“似乎没有人知道44号法案的存在。我们是12月1日从土地集结人员敲门告知的，”他说。

Pereira补充道：“这个地区被选为密度增加的目标让人感到非常随意。我们对这种不灵活感到惊讶。我们觉得我们有故事可讲，而且相比其他市政府，本拿比市已经做了很多。”

该团体在整个社区张贴了草坪标志，以吸引人们关注其网站

（SaveBrentwoodPark.com），该网站向居民提供了如何在BC省土地所有权和测量网站上查询物业是否有限制性契约的说明，并要求他们注册相关详情。

该团体的目标是建立一个数据库，以便如果某个物业所有者或开发商开始在带有限制性契约的地块上建造超过单户住宅的建筑，邻居们可以采取法律行动。

这些契约由最初的建筑商或开发商注册，旨在为这些住宅做市场推广，并将多个房主绑定在一份永久协议中。

负责Southlawn Drive房产挂牌的房地产经纪人Zeljko Milnar表示，这些契约“通常是在60到80年前创建的，反映了当时的价值观和需求，优先考虑保持社区的统一性。”

他补充说，虽然某些房主保护其社区特征的想法是可以理解的，但“重要的是要考虑允许更灵活的住房选择可能会增强社区的活力和包容性。”

Pereira表示，这种说法让不同世代的人对立起来，尽管社区中仍有一些最初的买家，但问题不在于执着于过去，因为未来几年中还会有其他买家希望居住在单户住宅社区，他们能够在财富传承过程中负担得起这些房产的成本。

图源：温哥华太阳报

 

指导性判例尚未作出，或将影响全省大量带限制契约房屋

与此同时，想要重建或出售房产的房主们正密切关注8月6日在BC最高法院提交的一份请愿书。

据Postmedia新闻报道，一对住在本拿比Government Road地区的夫妇急于出售他们的房子，这栋房子建于1975年，并已经找到了一位希望将其改建为多单元建筑的买家。

但这笔交易的前提是需获得司法裁决以取消限制性契约。在8月初提交的一份法律文件中，这位本拿比房屋的潜在买家表示，她打算将该房产重新开发为一个包含四到六个住宅单元的建筑，但如果契约仍然存在，这可能无法实现。

她表示，她正在寻求取消契约，并且“根据我对新闻稿和立法的审查，我的理解是，省政府实际上已经废除了整个BC省的单户住宅分区。”

该案件目前正在审理中。本拿比并不是唯一一个契约成为房地产交易潜在症结的市政区。

位于白石镇布 Blackburn Avenue上的一栋五居室住宅被描述为“一个适合多单元项目的理想地点”，但其土地所有权上有一项1958年的契约，规定“任何一个地块或地段上不得建造超过一个单一家庭或家庭单位的住宅。”

素里市规划与发展代理总经理Ron Gill在一封电子邮件中表示，“工作人员正在审查住宅地块所有权上注册的各种更常见的限制性契约类型”，审查完成后将提供更多信息。

省内有许多不同类型的契约，但没有一个中央系统可以按类型追踪它们。

“虽然所有的建筑计划和契约都存放在土地所有权登记处，但在不审查每一份文件的情况下，无法确定哪些契约在限制土地使用方面与44号法案的意图相悖，”BC省土地所有权和测量管理局发言人Janice Fraser说。

理解每一个契约都需要调出土地所有权并阅读扫描的文件，这些文件是打字机打出来的，有时还包括手写的备注，以查看建筑高度、楼面空间或允许的家庭宠物数量的限制是否会妨碍在一个地块上添加多个住宅。

Douglas Harris。图源：温哥华太阳报

 

全省类似限制开发的地块数以万计待解决

BC省住房部最初表示，房主应就限制性契约寻求法律建议，然后在8月26日发给Postmedia的一封电子邮件中表示，将继续研究这一问题。

Usher表示，省政府有权以类似于处理其他类型契约的方式来处理这些限制性契约，例如以往对种族歧视契约的统一修改，这些契约使某些地区（如西温哥华的British Properties和Shaughnessy）仅限白人买家拥有房产。

UBC房地产法教授Douglas Harris表示，他理解为何省政府采取谨慎的态度。

他说，在契约辩论的双方，都可以主张财产权。“一些房主可能会说，他们因为限制性契约才购买了这些房产。另一些人则可能会说，这是他们的土地，他们应该能够开发它。”

Harris补充说，另一个潜在的冲突点可能正在酝酿中。他指出，还有一种不同类型的土地使用限制，可能会在不希望在单户住宅地块上建设多单元建筑的房主与省政府推进提高密度的政策之间引发类似的对抗。

这种限制的根源可以追溯到1970年代和1980年代，当时许多裸土地分层物业（bare land strata）被创建。这种土地开发方式将未开发的土地划分为多个地块，通常用于独立住宅。

Harris表示，这些裸土地分层开发中一些包含了只允许在每个地块上建造一个单户住宅的章程。

大多数这样的开发位于南温哥华岛，维多利亚周边的市政区，Fraser Valley（菲莎河谷），包括Abbotsford和Chilliwack，以及Okanagan地区。根据Harris的研究，这些开发项目超过2600个，创建了超过46000个裸土地分层地块。

“焦点一直在建筑计划和限制性契约上，但裸土地分层物业可能成为一个更大的问题，”他说。

Milnar表示，尽管有一种即将发生变化的感觉，但仍然有许多问题。“省政府对这一问题的持续审查表明，变革可能在即，”他说，“但仍不清楚这种变革会采取什么形式。”

来源：大温炬焦综合